`50억`인데 앞다퉈 사는 `꼬꼬마 빌딩`···마포·성동까지 `불티`

# 40대 투자자 A 씨는 지난 5월 서울 마포구 서교동에 있는 지하 1층, 지상5층 규모의 건물을 매입했다. 토지면적은 약 250㎡, 매입 가격은 40억 원 후반대다. 1~2층은 상가, 3층 이상은 고시원으로 사용하고 있는 건물이다. 한 60대 부부는 지난달 강북구에서 대지면적 약 400㎡에 이르는 건물을 41억 원에 매수했다. 이 부부의 매입 목적은 노후 대비용이다. 다소 후미진 곳에 있어 추후 환금성이 떨어질 수 있지만 4%대에 달하는 높은 임대수익률을 보고 강남 대신 해당 건물을 선택했다.

‘꼬꼬마빌딩(50억 원 이하)’ 투자 수요가 서울 전역으로 확산되고 있다. 전통적 인기 지역인 강남 3구의 경우 매물이 씨가 마르고 가격이 오르면서 마포와 용산·성동 등을 비강남권에 대한 투자자들의 관심이 커지는 분위기다. 올 2분기에는 마포구가 강남을 제치고 꼬꼬마빌딩 거래 1위에 이름을 올렸다.

이재국 리얼티코리아 팀장은 “과거에는 우선 강남부터 매수 물건을 찾는 경향이 있었다면, 최근에는 강남 외 서울 전역을 투자 대상으로 놓고 물건을 탐색하는 경우가 일반적”이라며 “강남 이외에도 마포구와 성동구, 연신내 대로변 등에서는 3.3㎡(평)당 토지 가격이 이미 1억 원이 넘어가는 지역이 속속 나타나고 있다”고 분위기를 전했다.

서울경제가 빌딩 전문 업체인 리얼티코리아 자료를 분석한 결과 빌딩(1,000억 원 이하) 시장에서 강북 지역의 매수세 유입은 각종 지표를 통해 뚜렷하게 드러난다.

세부적으로 보면 특히 마포구와 성동구의 성장세가 가파르다. 개인 투자자가 선호한 자치구 내역을 보면 1년 전인 지난해 2분기만 해도 상위 3개 지역은 강남구(30건), 송파구(11건), 서초구(10건) 순으로 강남 3구였다. 성동구(7건)와 마포구(6건)는 각각 4, 5위를 기록했다. 1년 만인 올해 2분기의 경우 마포구가 20건이 거래되며 강남구(39건)에 이어 2위를 기록했다. 특히 강남 3구의 개인 매수량이 자치구별로 10건 이내로 늘어난 데 비해 마포구는 6건에서 20건으로 14건, 세 배 이상 늘었다.

지난해 2분기까지만 해도 1~3위는 강남구와 서초·송파구 등 강남 3구에 집중됐지만 올 2분기에는 마포구가 21건 거래를 기록하며 3위로 올랐다. 성동구 역시 12건의 법인 매수를 기록하며 5위를 차지했다. 특히 절대 거래량 기준으로 지난 2분기 5위인 성동구의 법인 매수량은 지난해 2분기 2위를 차지한 서초구의 법인 매수량(10건)을 웃도는 수준이다. 주요 강북 지역의 중소형 빌딩 거래 건수 자체도 늘고 상대적 순위도 증가했다는 의미다.

이 팀장은 “강남과 가까운 입지를 중심으로 수요가 퍼져가는 경향이 있다”며 “마포구의 경우 서교동·연남동·망원동 상권이 퍼지면서 인기가 오르고 있고 성동구는 몇 년 전부터 인기 있던 성수동에 더해 약수역과 청구역·신당역까지 매수세가 번지고 있다”고 말했다.

전문가들은 마포와 성동구의 인기는 강남 빌딩 시장에 수요가 몰린 일종의 반사 효과도 있다고 분석하고 있다. 빌딩 거래의 최고 수요 지역은 여전히 강남구다. 강남구 빌딩의 경우 부동산 경기 하락시에도 지가가 견고하게 유지될 것이라는 공감대가 형성돼 있기 때문이다. 수요자가 항상 유입되고 있기 때문에 매도를 원하는 타이밍에 빠르게 팔 수 있다는 장점도 있다.

주택 규제 등과 맞물려 중소형 빌딩 거래가 급증할 당시 강남구에 수요가 몰리고 가격이 뛰었다. 이에 현재 이른바 꼬꼬마빌딩으로 불리는 50억 원 미만 중소형 빌딩은 강남에서 매물을 찾기가 어려운 실정이다. 꼬마 빌딩을 찾는 투자자 수요가 이제 강남을 넘어 서울 전역으로 퍼지고 있는 셈이다.

실제 투자자 유형 구분 없이 전체 자치구별 거래 현황을 보면 올 2분기에 강남구는 94건의 중소형 빌딩 거래가 이뤄져 2위 마포구(41건)와 압도적인 격차를 보이고 있다. 다만 50억 원 미만 거래로 한정하면 마포구가 29건으로 강남구(21건)를 제치고 25개 자치구 중에 1위다. 전체 거래 현황에서는 마포의 약진을 제외하더라도 중구(25건)와 성동구(19건), 용산구(13건), 종로구(11건) 등 강북 지역에서 중소형 빌딩 거래가 활발하게 일어나고 있다.

전문가들은 “강남 3구 등 인기 지역의 물건이 희소하다 보니 서울 전역을 놓고 투자를 하면 된다는 쪽으로 투자자들의 인식이 바뀌고 있다”며 “앞으로는 특정 지역에 수요가 몰리기보다 도심에서 접근성이 가까운 지역 중 역세권, 코너 자리, 전면이 넓은 건물 등 일반적인 조건이 좋은 건물이라면 투자 수요가 이어지고 환금성도 높아질 것”이라고 말했다.